Préstamos con bajas tasas de interés: la clave para la estabilidad del mercado de la construcción

¿Qué ayuda al desarrollo del mercado inmobiliario? ¿Qué factores inhiben este desarrollo? ¿Por qué los bancos ofrecen financiamiento hipotecario para transacciones inmobiliarias con tasas de interés muy altas? ¿Qué ayuda al desarrollo del mercado inmobiliario? ¿Qué factores inhiben este desarrollo? ¿Por qué los bancos ofrecen financiamiento hipotecario para transacciones inmobiliarias con tasas de interés muy altas?
Estas y otras preguntas fueron formuladas por el Dr. Mahdi Al Aswad, Director Gerente de Halcon Rea l Estate. También trató de responderlos analizando la situación actual en el mercado inmobiliario de los EAU
¿Deberían las tasas de interés de los préstamos ser realmente tan altas?

El interés sobre los préstamos establecidos por los bancos centrales tiene cierto impacto en el mercado inmobiliario. Cuando las tasas de interés bajan, los precios de las viviendas suben invariablemente y viceversa.
Pero, ¿qué hacer con las tasas de interés establecidas por las instituciones que proporcionan financiamiento hipotecario? ¿Qué influencia tienen en el mercado inmobiliario en el país? Vale la pena hacer esta pregunta en un mercado como los Emiratos Árabes Unidos, donde el dirham está vinculado al dólar y las tasas de préstamo permanecen en 9-10%. Después de todo, el escenario "Si las tasas de interés caen, los precios de la vivienda aumentarán y viceversa" no funciona.
Los préstamos son demasiado caros
La explicación de por qué las tasas de interés de los préstamos en los EAU son altas es bastante simple: las tasas de interés en dirhams son más altas que los intereses bancarios en dólares. Las razones por las cuales las tasas de préstamos son altas son mucho más complejas y no tan fáciles de entender.
Debe preguntarse por qué los bancos le cobran un 9,5% cuando el dirham se ha mantenido artificialmente frente al dólar durante muchos años. Esta no es la principal tasa de interés de los bancos, de la que estamos hablando, sino el dos o tres por ciento adicional que los bancos agregan "desde arriba" a sus productos. ¿Por qué no puede ser 1.5%? Obtener un préstamo en dólares significa una línea de tasa de interés del 5.5%, y un préstamo en dirhams le cuesta el 9.5%. Esto no tiene sentido.
En los mercados desarrollados, los prestamistas suelen ser criticados por negligencia con respecto a los estándares de préstamos para vivienda. Aquí podemos criticar en la dirección opuesta. Los bancos dicen que deben tener en cuenta sus riesgos al otorgar préstamos para vivienda en un mercado emergente.
Estoy de acuerdo en que el mercado inmobiliario de los Emiratos no está tan establecido como, por ejemplo, europeo o americano, pero hay elementos de riesgo en todos los mercados, independientemente de su grado de desarrollo. Y, por supuesto, los riesgos no pueden duplicar los números, como sucede aquí. Pasará un poco más de tiempo y todas las consecuencias de esto se harán evidentes.
Impacto negativo
Cuando hablamos de alquiler, desde el punto de vista de las restricciones en el límite superior de su costo y el control sobre el arrendamiento, vemos que este problema es motivo de preocupación para muchos.
El control sobre el crecimiento de los precios de alquiler, sin duda, afecta a los propietarios (inversores) de la vivienda, quienes arriendan su propiedad a los inquilinos. Debido al alto interés bancario en los préstamos, los inversores se encuentran entre una roca y un lugar difícil. Por el momento, a los propietarios no se les permite aumentar los alquileres anuales en más del 7%, pero los bancos continúan cobrando un 9,5% por los préstamos tomados. Bueno, y ¿cómo debería estar interesado en proporcionar al mercado un producto como la vivienda, obteniendo una ganancia del 7% anual, mientras le paga al banco el 9,5%? El signo negativo es 2.5%, lo que no es muy atractivo para los inversionistas y compradores potenciales de viviendas.
Los mercados inmobiliarios generalmente se desarrollan debido a la presencia de dos factores: oferta / demanda y financiamiento. En los EAU, los problemas de oferta / demanda se discuten muy a menudo y en todas partes. Desafortunadamente, la importancia de tener un factor como el financiamiento hipotecario y los costos asociados generalmente se descuentan.
Sin embargo, los préstamos para vivienda hoy en día son un tema más importante que respaldan el mercado que nunca, ya que una gran cantidad de bienes inmuebles se está acercando a la etapa de finalización y puesta en servicio. Al final, las personas deberían poder comprar bienes inmuebles a precios asequibles, y el valor del dinero en este caso se convierte en un factor clave que muestra si pueden pagarlo o no.
Que hacer
Me parece que hoy nos encontramos en una situación en la que avanzar significa para los bancos una revisión de sus altas tasas de interés sobre los préstamos hipotecarios. ¿Cómo podemos equilibrar entre el "techo" fijado de aumentar las rentas y pagar sus intereses en préstamos a bancos? ¿Cómo podemos superar estas altas tasas de interés?
Una forma es alentar a los inversores y promotores a financiar proyectos y comprar bienes inmuebles por su cuenta, dejando a los bancos "por la borda". El problema aquí es que esto limitará drásticamente el desarrollo del mercado. Y cuando el mercado inmobiliario es como en los EAU, donde todos deberían estar ocupados e interesados, existe el riesgo de estancamiento.
Según mi experiencia, diré que hay muchas personas que vienen a nosotros y compran bienes raíces, y cuando les decimos que pueden obtener el 75-80% del financiamiento, simplemente están contentos. Pero luego entra en acción un banco que los sorprende con sus tasas de interés. Muchos compradores están familiarizados con las tasas de préstamos en Londres o los Estados Unidos, y esto, sin duda, les impide realizar una compra en los Emiratos. Ya deberían pensarlo dos veces antes de decidir comprar una propiedad aquí.
El futuro
Mi punto es que las altas tasas de los préstamos locales en los Emiratos Árabes Unidos hoy dejan espacio para precios más bajos, que vale la pena seguir, y este nuevo mercado inmobiliario avanzará hasta su vencimiento y habrá mucho espacio para una competencia saludable. Hagamos un seguimiento de los desarrollos.