En la actualidad, la industria de bienes raíces en Dubai está experimentando su tipo de ascenso oculto. OCULTOS - PORQUE LOS PRINCIPALES INDICADORES DE PRECIOS Y ACTIVIDAD DE LOS COMPRADORES EN EL MERCADO INMOBILIARIO TODAVÍA NO PERMANECEN EN LA ALTURA Y CONTINUAN LA DISMINUCIÓN EXPRESADA. SIN EMBARGO, ESTA REDUCCIÓN ES UN NOMBRAMIENTO DE CRECIMIENTO Y ESTABILIZACIÓN DEL MERCADO EN GENERAL, CONFIRMADO POR EL MAYOR FLUJO AL EMIRATO DE INVERSORES DEL MUNDO. Texto: Helena Kryukova.
Además, según el informe de Wealth-X, en los próximos años, Dubai puede superar muchos otros centros de actividad empresarial, cultural y social en el mundo que son tentadores en términos de inversión en bienes raíces.
Un oasis para millonarios
Un informe conjunto titulado "Mercado inmobiliario residencial de lujo en Europa, Medio Oriente y África 2015", presentado recientemente por las compañías analíticas Wealth-X y Sotheby's International Realty, reveló que 495 personas ya han invertido en bienes raíces en Dubai. una fortuna de US $ 30 millones o más, así como 34 multimillonarios.
Estas cifras caracterizan el tamaño de los estados de los inversores clasificados como superricos. Al mismo tiempo, los precios de las propiedades inmobiliarias de lujo en Dubai son en promedio un 40% más bajos que en Londres, el "oasis" mundial de los multimillonarios. La proporción de bienes inmuebles de lujo, con un valor de más de US $ 1 millón, actualmente en Dubai es del 8% del total de viviendas, y US $ 5,5 millones es el costo promedio de bienes inmuebles en este segmento del mercado inmobiliario de Dubai. Al mismo tiempo, el costo promedio de un metro cuadrado de bienes inmuebles de lujo en Dubai es de US $ 9000. Por el momento, todavía es aproximadamente 10 veces menor que, por ejemplo, en Mónaco, la capital mundial del lujo.
Además, Dubai es aún más atractivo para millonarios y multimillonarios por la concentración de muchos récords mundiales incorporados en varios proyectos inmobiliarios y de infraestructura, incluido el edificio más alto del mundo, Burj Khalifa, y el hotel más lujoso del mundo, Burj Al Arab. Dubai es también un oasis de lujo extravagante, donde, además, el sol brilla 300 días al año.
Capital de registros
Y como si fuera especialmente para confirmar los cálculos de los analistas por práctica, al final del verano, en vísperas del evento más grande de la industria, la exposición inmobiliaria Cityscape Global 2015, se presentó al público un espectacular proyecto del complejo multifuncional Meydan One en Dubai. El gobernante de Dubai, el jeque Mohammed bin Rashid Al Maktoum, participó en el lanzamiento de la construcción de este proyecto a gran escala. El proyecto se ha convertido en una sensación importante en el mundo inmobiliario de Dubai en los últimos meses: basta con decir que unirá varios récords mundiales a la vez: aquí se ubicará el edificio residencial más alto del mundo, The One, la plataforma de observación más alta y la pista de esquí artificial más larga. , y la nueva fuente de baile más grande. 665 metros sobre el suelo - a esta altura se encontrará la plataforma de observación más alta del mundo con una vista de 360 grados, 3 millones y 670 mil metros cuadrados - esta es el área total del nuevo complejo en su conjunto, 1.2 kilómetros - tal es la longitud de la pista de esquí artificial, 60 de miles de invitados, la plaza central dentro del complejo puede acomodar tanto, 150 por 80 metros, estas son las dimensiones del techo deslizante que se construirá sobre el complejo para abrirlo en los meses más fríos del año. En general, después de la presentación de Meydan One, quedó claro de inmediato que los desarrolladores de Dubai, si pueden superar este proyecto, no lo harán pronto.
Sin embargo, a nadie le sorprende tal innovación en el contexto de otros proyectos igualmente extravagantes, como las villas submarinas y flotantes de The Floating Seahorse en las islas artificiales de The World, un hotel cápsula submarina y otras novedades futuristas presentadas en la exposición Cityscape Global, que se celebró en Dubai en Septiembre Esta decimocuarta exposición de bienes raíces se ha convertido en la mayor de todos los años de su participación: más de 300 empresas de diferentes países participaron en el evento, y el área y el número de pabellones se incrementó en más del 30%. Se agregaron dos nuevas salas de exposiciones a la sala principal. Así, desde 2013, el número de salas en la exposición ha crecido en 4 nuevos pabellones, que en general son más de 40 mil metros de espacio adicional.
Entre los gigantes del mercado inmobiliario de Dubai, Cityscape Global 2015 presentó una vez más a grandes compañías de Dubai como Emaar, Dubai Properties, Dubai World Central, Meydan, Meraas y Nakheel, así como DMCC, Majid Al Futtaim y Al Barari. Elegir visitantes para la exposición Cityscape Global fue realmente algo. La calificación de éxito de los desarrolladores de Dubai, compilada por Standard & Poor's, mostró que la disminución esperada de los precios de las propiedades en Dubai en la segunda mitad de 2015 es poco probable que tenga un impacto negativo en su desempeño y desempeño económico. Se espera que los precios de las propiedades residenciales en Dubai puedan caer incluso antes de fin de año, sin embargo, hoy todos los desarrolladores líderes del emirato se han creado una "retaguardia" confiable.
Según los analistas, el año actual en Dubai será uno de los más "fructíferos" para proyectos inmobiliarios en varias categorías. Según Reidin, en 2015, el mercado inmobiliario de Dubai se repondrá con 20.170 nuevas propiedades, aunque en los últimos tres años la cifra anual promedio de esta cantidad ha sido generalmente de 11.600. La abundancia de nuevas ofertas y nuevos esquemas de ventas de bienes inmuebles fuera del plan permiten a los desarrolladores vender tales viviendas en 20% más barato que los bienes raíces secundarios, lo que, a su vez, ha obligado a los propietarios de viviendas secundarias a bajar los precios también, en un promedio del 15%. Los indicadores de la primera mitad del año en los informes de los analistas dan testimonio de esto y mucho más.
El primer semestre de 2015: resultados y perspectivas
Para el primer semestre de 2015, el monto total de transacciones inmobiliarias concluidas en el emirato alcanzó los US $ 17.4 mil millones. Alrededor de dos tercios de las transacciones inmobiliarias en Dubai se concluyeron utilizando fondos provistos por bancos, lo cual también es un criterio para el buen funcionamiento del sistema, señalaron las estadísticas. Sin embargo, volviendo al tema de la "productividad" del mercado, no todos los analistas comparten la misma opinión con respecto a la influencia de este factor. Por ejemplo, los analistas de Cluttons admiten que 40,120 nuevas propiedades presentadas por los desarrolladores de Dubai desde principios de 2015 pueden cambiar el mercado exclusivamente a largo plazo. Se necesitarán al menos otros 10 años para construir todas estas casas, y si la población de Dubai crece a ese ritmo durante este tiempo, la demanda, en consecuencia, siempre será casi igual a la oferta.
Vivienda asequible
Otro punto importante que todos los analistas señalaron en sus informes para el primer semestre del año es el problema de la disponibilidad de nuevos inmuebles, ya que su mayor parte recae en este segmento en particular. Las áreas en las que se está construyendo esta vivienda asequible se encuentran principalmente en la periferia de Dubai. Estos son lugares como Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ, etc. Los precios aquí son para compradores de ingresos medios y, lo que es más importante, para compradores finales reales. Lo principal que sucedió en los primeros seis meses de 2015 es que los desarrolladores cambiaron su enfoque de segmentos bastante estrechos de viviendas de élite y bienes raíces minoristas a otros segmentos del mercado inmobiliario que requieren apoyo, en particular, viviendas asequibles. Y en este sentido, es importante comprender que hoy en día el sector inmobiliario en Dubai es una de las opciones "anticrisis" más relevantes para colocar fondos gratuitos para inversores de todo el mundo, y especialmente de países donde las monedas locales están sujetas a fluctuaciones significativas en el tipo de cambio. Además, comprar una vivienda sobre plano en Dubai se está volviendo más fácil y rentable: ahora es posible, habiendo pagado solo el 5% como tarifa de entrada y el 70% después de la finalización de la construcción, convertirse en el propietario de viviendas de alta calidad en un área con infraestructura desarrollada.
Por lo tanto, no es sorprendente que las cifras del informe del Departamento de Tierras indiquen un alto nivel de confianza de los inversionistas extranjeros y regionales y locales en el mercado de la vivienda en Dubai: 19,848 inversionistas de 142 nacionalidades diferentes han invertido US $ 14,4 mil millones en bienes raíces en los últimos seis meses.
La naturaleza positiva de las perspectivas de un mayor desarrollo del mercado también se confirma mediante una encuesta realizada por la London Business School. Según este estudio, el 47% de los empresarios encuestados no cambiarán sus planes para invertir en bienes raíces en Dubai, y el 84% de los 200 encuestados confía en que Dubai no enfrentará una seria disminución en el desarrollo y la caída de los precios en el futuro cercano.
Paradojas favorables del mercado
La volatilidad y la desigualdad de los indicadores de precios promedio en los segmentos de ventas y alquiler de bienes raíces en Dubai también han estado entre los signos más característicos del mercado en los últimos tiempos, a menudo creando paradojas que son beneficiosas para los compradores. Y si, en general, los precios en el segmento de ventas cayeron, según Bayut, en un 5-10%, y en el segmento de alquiler, en un 5-6% por año, en algunas áreas, el precio del alquiler, por el contrario, aumentó en medio 13% durante seis meses. Y todo gracias a la expansión del mercado en sí. Por lo tanto, surge una paradoja favorable, en primer lugar para los compradores de bienes raíces: cuanto más cae el costo de la vivienda y su alquiler, más desarrolladores y propietarios están orientados hacia una vivienda asequible, y la vivienda asequible crea una mayor demanda, lo que, a su vez, causa aumentos de precios en el segmento de alquiler. Aquí hay un ejemplo de tal paradoja: según Tasweek, los distritos de Dubai Silicon Oasis y Discovery Gardens ocuparon el segundo y tercer lugar en el ranking de los inmuebles de alquiler más asequibles en Dubai.
Pero al mismo tiempo, según Bauyt, en las mismas áreas durante los últimos seis meses se registró el aumento más significativo en los precios de alquiler: en un 13%. Y otros analistas, incluidos Knight Frank, Asteco, Bayut y el portal Dubizzle, notaron una disminución en los precios de venta y alquiler de viviendas premium en los últimos seis meses en Dubai.
El descenso más notable se produjo en la zona más popular de Dubai Marina, donde los precios de las viviendas caras de élite cayeron un 18% en tres meses, según el portal Dubizzle. Sin embargo, la disminución de los precios de las viviendas de lujo fue tan desigual como las fluctuaciones en el nivel de precios para varios segmentos del mercado inmobiliario de Dubai en su conjunto. Los estudios se volvieron más baratos en algunas áreas, mientras que en otras, por el contrario, grandes apartamentos con tres o más habitaciones.
Por lo tanto, los precios de la vivienda en Dubai que continúan disminuyendo fueron inicialmente demasiado altos, y el mercado simplemente se está ajustando, pero sin embargo, según el cálculo matemático del FMI, comprar un apartamento en Dubai ahora es realmente más rentable que alquilar. En general, según los expertos y según la teoría del "envejecimiento", el mercado inmobiliario de Dubai en los últimos dos años ha pasado por una especie de mini ciclo de desarrollo desde el pico de 2014 hasta la estabilización de precios. Y si la próxima fase de su desarrollo no puede ofrecer a los inversores ganancias tan rápidas como las que los "pioneros" del mercado aprovecharon en sus albores, entonces, en cualquier caso, sin duda puede ofrecer todas las ventajas de la estabilidad y la verdadera madurez.
Para obtener más información sobre la compra y administración de bienes raíces en Dubai, comuníquese con IMEX Real Estate al tel. en Moscú +7 495 5100008, número gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico a @ IMEXre.com.
